為什麼聯合辦公空間 WeWork 的估值這麼高? – TC-Sharing
為什麼聯合辦公空間 WeWork 的估值這麼高? – TC-Sharing

為什麼聯合辦公空間 WeWork 的估值這麼高?

聯合辦公空間 WeWork 幾天前宣布,公司剛完成一輪由聯想控股和弘毅資本領投的4.3 億美元的融資,WeWork 在本輪融資後的估值已高達 160 億美元。到目前為止,WeWork 的融資總額已高達 14.3 億美元。國內類似的公司如氪空間、優客工場等也在如火如荼的發展,相繼在最近獲得了融資。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中,WeWork 的估值和 Snapchat 一樣,比 SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft 和 Zenefits 的估值都要高。不妨看看其它這些公司,Theranos 重新定義了血液檢測的方法,SpaceX 開發的東西連 NASA 都無法做到,就不一一列舉了。

過去幾年,我經常聽到有關 WeWork 的消息,在它的估值超過 100 億美元之後,有關它的消息更是層出不窮。因為我自己在正規的寫字樓里辦公,所以就沒有在 WeWork 這樣聯合辦公空間租辦公位的需求。得知 WeWork 在幾天前最新一輪融資中高達 160 億美元的估值後,我便開始好奇 WeWork 究竟有什麼特別的地方能讓它值這麼多錢。

為什麼聯合辦公空間 WeWork 的估值這麼高?

首先說下 WeWork 到底是做什麼的。

WeWork 的運營模式是:從房東或物業經理那裡租賃空置的辦公樓層空間,將其裝修改造後,然後轉租給個人和創業公司,提供配有豪華辦公桌椅、沙發、會議室、WIFI、會客室、打印室、零食和休閒設備的時髦公共辦公環境,所有租賃入駐WeWork 的會員都能享受到上面所有這些服務。這基本上就是 WeWork 在做的事情。注意,WeWork 並不是購買這些閒置的樓層空間再裝修轉租,它只是租賃過來。 提供按需付費的會員服務
華辦公桌椅、沙發、會議室、WIFI、會客室、打印室、零食和休閒設備的時髦公共辦公環境,所有租賃入駐WeWork 的會員都能享受到上面所有這些服務。這基本上就是 WeWork 在做的事情。注意,WeWork 並不是購買這些閒置的樓層空間再裝修轉租,它只是租賃過來。

提供按需付費的會員服務

幾種不同的會員服務分別針對創業公司、自由職業者和經常到其他城市辦公的人群而打造。在會員收費方面,WeWork 提供了三種不同的會員服務,分別是月收費45 美元/月的“初級版” 會員,95 美元/月的“進階版” 會員和350 美元/月的“無限量版” 會員。三種會員不同之處在於可以使用辦公區域的時間,並在會議室租賃以及工作信件簽收等方面有所差別。人們都可以按照自己的實際需求選擇購買不同的 WeWork 的會員服務。

WeWork 不僅適合個人、自由職業者和小型創業公司,很多大公司其實也在使用 WeWork 的服務,包括美國運通、Business Insider 和 Merck 等都又在 WeWork 里辦公。這些大公司通常會在 WeWork 聯合辦公空間租用一個私密性比較強的辦公空間用於辦公,有的公司租的辦公桌位多達 100 個。

WeWork 為何能估值 160 億美元?

對於那些沒有專門辦公室的自由職業者以及不想自己單獨在一個寫字樓了租房辦公的公司,付費在WeWork 辦公空間里辦公將是一個非常不錯的選擇,而且你還有機會在裡面遇到和認識各種牛人和有趣的人。

然而出乎意料的是,WeWork 的估值其實是按照科技公司的標準去估值的,而不是按照一家房地產公司的標準去估值。 Boston Properties 是美國最大的辦公地產上市公司,目前擁有 4700 萬平方英尺的辦公空間,公司目前的市值為 180 億美元。 Boston Properties 擁有的辦公空間面積約為WeWork 今年年初所租賃的辦公區的10 倍,而且Boston Properties 旗下的辦公空間都是自己擁有的地產,而WeWork 都是租賃的,但它180 億美元的市值僅比WeWork 160 億美元的估值高一點點。

在營收差不多的情況下,科技公司的估值要比其他行業公司的估值要高,因為科技產品可以規模化擴張,更容易追踪與衡量,同時也更容易獲得盈利。一家公司的估值主要是由兩個因素決定的:公司目前能賺多少錢(營收)和公司未來可能賺多少錢(市盈率倍數)。那些所在市場比較小的傳統公司或是無法規模化擴張的產品的市盈率倍數都比較低(通常是目前營收的2-3 倍),相比而言,科技公司的市盈率倍數更高(很多時候回事公司目前營收的20-30 倍),因為大部分人認為科技公司能夠在某一時刻起能快速發力並開始賺大把的錢。

比如,在Instagram 實現營收之前,Facebook 便捨得花了10 億美元將其收購,因為當時Instagram 的用戶粘性極高,Facebook 未來可以利用這一點在未來利用廣告盈利(Facebook 目前已經在這麼做了) 。也是因為如此,有些人會認為一些公司的估值已經失控或是存在互聯網泡沫。

在 WeWork 在 2015年 以 100 億美元的估值融資 4 億美元時,WeWork 的營收市盈率倍數是 66.7 倍,而當時 Airbnb 和 Dropbox 的市盈率倍數則為 25 倍左右。

先拋開估值不說,WeWork 成功發現了開闢了一個新的聯合辦公空間的巨大市場,而這個市場是恰恰是 Boston Properties 這樣的傳統大公司所忽視的。 WeWork 的開創的會員模式和增值服務模式能夠幫自己從客戶那裡獲取很多價值,然而如果它所租用的辦公場所的房東業務打算他們自己創辦聯合辦公空間,這時 WeWork 該怎麼辦? WeWork 可能就需要尋找一個新的商業模式了。

這正是 WeLive 出現的原因。 WeLive 是 WeWork 嘗試推出的為初創公司推出的結合辦公空間和生活住宿的打包式合租服務,目前這項服務還在試點中。根據一份面向投資人的演示文檔,WeLive 預計在2018 年達到3.4 萬會員,覆蓋69 個地點,每名成員可帶來2088 美元的月營收,總營收則達到6.36 億美元,將占到WeWrok 總營收的22%。這是一個很大的賭注。如果 WeWork 真的能變革年輕人聯合居住的方式的話,它將能從中獲得巨大的成功。

WeWork 的全球市場擴張情況

值得注意的是,WeWork 最新一輪融資的投資方聯想控股和弘毅資本是兩家中國的投資機構。據悉,WeWork 將利用這輪融資快速擴張亞洲市場。據官網信息顯示,WeWork 將 “很快” 登陸中國大陸、中國香港、印度和韓國。

目前,WeWork 在以色列、英國、加拿大、荷蘭、德國和墨西哥都設有辦事處,不久後也會將服務擴至印度、韓國、中國、香港等國家和地區。

據預測,到 2020年,有 40%的勞動力都將是自由職業者,同時加上在上面幾個新市場的擴張,WeWork 在未來幾年可能還會處於比較有利的位置的。

中國的 WeWork 學徒也在創業潮中搶抓辦公短租的機會,36 氪氪空間、科技寺、夢想加、無界空間等等,一眾聯合辦公空間在北上廣一線城市落地開花。這一陣列也不乏國內的地產大佬,2014年SOHO 中國推出 SOHO 3Q;2015年 從万科離職的毛大慶打造了優客工場,另外還有 DayDayUp 的職場社交式打法。去年2015年,在 “雙創”“四眾” 的口號下,加入眾創空間行業的玩家越來越多。在本土學徒們紛紛摩拳擦掌的時候,作為外來者的 WeWork 進入中國無疑會對整個辦公短租市場起到不小的影響。

對於 WeWork 融資 4.3 億美元併計劃進軍中國市場這件事,國內聯合辦公空間玩家是怎麼看的呢?

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原文出處:36Kr